알기쉬운 취득세 등록세

 

알기 쉬운 취득세, 등록세

취득세·등록세는 부동산을 매입할 때 납부하는 세금이다.

부동산을 취득하면 취득세를 내야 하고, 부동산 취득 사실을 제 3자에게 알리고, 그 권리를 보장받기 위해 등기를 할 때는 등록세를 내야 한다. 취득세는 토지와 건물 등 부동산을 매매·교환·증여·기부 등에 의해 취득할 때 납부하는 지방세이다.

대금을 지불하는 유상 취득은 물론 무상 취득의 경우에도 취득세를 내야 한다.

실제 취득한 것이 아니라도 토지의 지목을 변경하거나 건축물을 증·개축하는 경우 등도 취득으로 간주해 과세하고 있다.

이때의 과세는 토지의 지목 변경이나 건물의 증·개축으로 부동산 가격이 증가된 경우, 그 증가분에 대해서도 함께 과세한다.

등록세는 이처럼 취득한 부동산을 등기부에 권리를 설정하거나, 이전, 변경 또는 소멸시킬 때 납부하는 세금이다.

납세의무자

납세의무자는 취득세·등록세가 다르다.

취득세 납세의무자는 실제로 부동산을 취득한 사람이다.

즉 등기하지 않았더라도 사실상 취득이면 대금의 지불 여부에 상관없이 취득세를 내게 된다.

이처럼 사실상의 취득에 따라 과세하고 있기 때문에 미등기된 건물을 취득하거나, 이전등기를 하지 않고 제 3자에게 전매를 하는 경우, 또 건축법의 규정에 의한 건축허가를 받지 않고 건물을 신축하는 경우에도 특별한 규정이 없는 한 과세대상이 된다.

취득세 납세 의무자가 사실상 소유주인 반면 등록세 납세 의무자는 그렇지가 않다.

등록세의 경우 등기를 신청하는 사람이 된다.

또 등록세는 등기를 신청하지 않으면 과세되지 않는다는 게 취득세와 다르다.

취득세 등록세 납세 의무자 비교
취득세	등록세
사실상 소유자	등기 신청자

납세기간

취득세는 자진신고 납부가 원칙이다.

부동산을 취득한 날(잔금 청산)로부터 30일 이내에 관계 서류를 구비해 관할 시·군·구청 부과과에 자진신고 납부해야 한다.

관계 서류란 아파트 등 주택을 분양받은 경우에는 분양 계약서를, 건물을 신축했을 경우에는 사용검사필증을, 매매계약으로 부동산을 취득한 경우에는 검인계약서를 제출하면 된다.

검인계약서가 제출되면 시·군·구청 부과과에서는 고지서를 발급하고, 납세자는 이를 지정 금고나 은행에 납부하면 된다.

등록세 납부기간은 별도로 정해져 있지 않다.

등기를 신청할 때 납부하면 된다.

하지만 잔금을 치르거나 계약의 효력이 발생한 취득일(잔금 청산일)로부터 60일 안에 등록세를 납부하고 소유권 이전등기 신청을 끝내야 과태료 부과등의 불이익을 입지 않는다.

세율

취득세 세율은 일반 재산과 사치성 재산으로 나누어 다르게 적용된다.

일반 재산의 세율은 2%, 사치성 재산 또는 비업무용 토지의 경우는 중과세돼 10%가 세율로 적용된다.

중과세되는 사치성 재산이란 별장, 골프장, 고급 오락장, 고급 주택 등을 일컫는다.

취득세를 납부하게 되면 세액의 10%가 농어촌특별세로 부과된다.

단 전용면적 85㎡이하 주택에 대해서는 농어촌특별세가 비과세된다.

등록세 세율은 등기권리와 원인에 따라 다르다.

보통 0.2%에서 3%가 적용되는데 땅이나 집을 살 경우 세율은 3%이다.

건물을 신축해 소유권 보전등기를 할 때는 0.8%의 세율이 적용된다.

취득세·등록세 납부시에는 국세인 교육세와 농어촌특별세를 추가로 부담한다.

매매에 의한 주택 매입시 취득세·등록세·교육세·농어촌특별세 등을 모두 더하면 총 취득가액의 5.6%(전용면적 25.7평 국민주택 규모 이하 주택취득시) ~ 5.8%가 세금으로 나간다.

취주택 취득시 세금
취득방법	등록세	취득세	교육세	농어촌특별세
매매	취득가액의 3%	취득가액의 2%	등록세액의 20%	취득세액의 10%
신축	취득가액의 0.8%
상속	취득가액의 0.8%
증여	취득가액의 1.5%
교환	취득가액의 3%

계산방법

취득세·등록세는 과세 표준에 세율을 곱해 결정한다.

과세표준은 취득세·등록세가 동일하다.

취득세·등록세의 과세표준이란 한마디로 취득가액을 말한다.

취득가액이란 중개수수료, 설계비 등 부동산을 취득하는 데 들어간 일체의 비용을 말한다.

과세표준이 되는 취득가액은 신고 가격을 원칙으로 하지만 신고 가격이 취득가액으로 모두 인정되는 것은 아니다.

신고 가격의 신빙성이 확실한 경우에만 취득가액으로 인정된다.

신빙성이 없을 경우에는 지방세 시가표준액을 기준으로 한다.

그리고 신고한 취득가액이 시가표준액에 미달할 경우에도 시가표준액을 기준으로 하는 게 원칙이다.

보통 아파트를 분양받았을 때에는 분양가격이, 검인계약서로 취득가격을 신고했을 때에는 검인계약서상의 취득가액이 과세표준이 된다.

취득세 등록세 납세 의무자 비교

취득가액을 신고하지 않는 경우 무상 취득해 취득가액이 없는 경우 신고가액이 과세시가표준액에 미달하는 경우 신고가액의 신빙성이 없다고 인정되는 경우

가산세

취득세의 경우 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 자진신고하지 않으면 가산세를 물게 된다.

가산세는 납부할 세액의 20%이다.

또 자진신고 납부를 했더라도 과세표준 산출세액에 미달한 경우 부족 세액의 20%를 가산세로 내야 한다.

등록세는 취득일로부터 60일 내에 등기 신청을 하지 않으면 과태료를 물게 된다.

과태료는 등기신청 지연 기간에 따라 다르다.

지연기간이 2개월 미만인 경우 등록세액의 5%, 5개월 미만이면 15%이다.

등기지연시 과태료
지연기간	과태료
2개월 미만	등록세액의 5%
5개월 미만	등록세액의 15%
8개월 미만	등록세액의 20%
12개월 미만	등록세액의 25%
1년이상	등록세액의 30%

비과세 및 감면사항

비과세·감면 조건은 취득세와 등록세가 거의 동일하다.

비과세는 토지 수용 등 몇몇 특수한 경우에만 가능하고, 감면은 신축 공동주택과 임대주택에 한해 적용된다.

비과세

① 토지수용법 등에 의해 소유 부동산이 매수 또는 수용되거나 철거돼 받은 보상금으로 다른 부동산을 취득한 경우

② 재개발사업 등의 시행으로 토지구획정리사업법의 규정에 따라 종전의 토지 대신 다른 토지로 환지받는 경우

③ 상속으로 받은 부동산. 단 1세대 1주택과 농어촌 후계자가 상속 받은 농지에 대해서만 취득세 감면, 등록세는 과세.

감면

① 건축주가 5세대 이상의 공동주택을 신축하는 경우 전용면적 18평 이하 주택에 대해 취득세·등록세 100% 감면.

② 공동주택을 분양받아 잔금 지급일 현재 무주택 세대주인 경우

- 전용면적 12평 이하 : 100% 감면

- 전용면적 12 ∼ 18평 이하 : 50% 감면

- 전용면적 18 ∼ 25.7평 이하 : 25% 감면

(단 2001년 5월 23일 ~ 2002년 12월 31일 사이에 분양계약을 체결하여 2004년 12월 31일 까지 취득하거나 분양권을 매입해 잔금 지급일 현재 무주택 세대주인 경우에 한정)

③ 임대주택사업자가 임대할 목적으로 신축 공동주택을 취득한 경우

- 전용면적 18평 이하 : 100% 감면

- 전용면적 18평 ~ 25.7평 : 50% 감면

부동산 임대시 내는 세금

관할 시·군·구청 부과과에서는 취득세 고지서를 발급할 때 등록세 고지서도 함께 발부한다.

즉 취득세 자진신고시 등록세 고지서가 함께 발부된다.

등록세는 관할 관청이 지정하는 금고나 은행에 납부하면 된다.

등록세를 납부하면 등기용 영수필 통지서 1통,영수필확인서 1통,납세보관용 영수증 1통씩을 교부받는다.

등기 신청을 할 때 등기등록 신청서류에 영수필 통지서 1통과 영수필 확인서 1통을 첨부해 제출하면 된다.

납부절차 흐름도